マイホームを購入する為に住宅ローンを検討されている方は、審査に通過する必要がありますが、その基準は、利用する金融機関ごとに違いがあります。
ローンを検討する際には、誰もが低い金利のローンを希望しますが、審査会社が定める様々な基準によって通過しないケースも多々あります。
現在は、その基準が厳しくなってきているとも言われているので、落ちる事も見越して、ローンを決定するまでの時間は余裕を持っておかなければなりません。
また、住宅ローン審査に通過した場合でも、希望額より少ない融資額になる場合や、金利が高くなる場合もありますが、希望する金利や借入額が認められる事は大変に喜ばしい事ですが、住宅ローン審査のポイントとは一体何なのでしょうか？
住宅ローンの審査は何を重視されて通るのか？また、何で通らないのかの理由やポイントについて解説させていただきます。
住宅ローン審査のポイント1「返済能力」
金融機関が必ずチェックするのは申込者の返済能力ですが、それを調べる為に、信用情報機関では今までの借入暦を調べます。
信用情報機関に登録されている個人情報は、銀行や信販会社、消費者金融などで共有されています。
また登録されている個人情報では、金融事故や返済延滞、今までの金融履歴がすべて確認できるようになっているので、仮の段階で通過しなかった場合は、過去の返済実績が理由になっているかもしれません。
また申込内容の確認もされますので、勤務先や勤続年数も確認されています。
返済にあたっての信用度は、長く勤務している人ほど高い傾向にありますが、最近では1年以上勤務している方なら申し込み可能な金融機関も増えていますし、金融機関によっては、転職したばかりでの人でも申し込みができる場合もあります。
住宅ローン審査のポイント2「収入の安定性」
収入については、一概に年収が高ければ通りやすいというものではありません。
それよりも金融機関に重要視されるのは、収入の安定性です。
その為、自営業などで安定的ではない人よりも、公務員や正社員の方が圧倒的に通過しやすいですね。
住宅ローン審査が通過しにくいとされている方は、主に契約社員や派遣社員、パートの方になります。
また一般的に、自営業者や経営者は過去3年間の会社の損益状況を調べられます。
ローンを借入する際には、団体信用生命保険の加入を条件としている金融機関も多いです。
団体生命保険とは、ローンの借入中に申込者が亡くなった場合に、住宅ローンの残債がすべて保険金で支払いされるという保険で、保険に通過する為には、健康であることがじょうけんになってくるので、ガンなどになっている方は通らない可能性大です。
しかし、中には団体信用生命保険への加入が不要なローンも存在しますので、諦めず利用できるローン業者を探しましょう。
住宅ローン審査のポイント3「担保評価額」
ローンの借入期間は、30年から35年が多くなっていますが、金融機関はローンの完済時の年齢が75歳か80歳で設定されている場合がほとんどです。
またローンの担保物件の基準となるポイントは、新築の場合は物件価格やその他の費用を含めた全額が担保評価額となる場合が多いです。
しかし、購入価格が担保価格とならない場合も存在します。
それは、立地や住宅の内容、近隣住宅とあまりにもかけ離れた価格設定の場合などです。
そういった場合には、専門家によって評価額を再計算される事もあります。
もし、担保価格と購入価格の差がマイナスになった場合は、差額を自己資金で補う必要があります。
中古物件の場合の評価は、実際の購入金額とは関係なく担保の評価額を再計算する金融機関がほとんどですが、新築・中古に関わらず、登記事項に問題はないかどうかや権利関係に問題はないかは必ず確認されますし、各種規制に違反していないかどうかや接道条件に制限はないかどうかも確認されます。
住宅ローン審査のポイント4「返済負担率」
年収に対する年間のローンの返済額を表す返済負担率も影響を与えますが、一般的には、返済負担率を20%から30%で設定する方が多いですね。
最も多いのは25%に設定する方で、返済負担率が低いほど返済負担が少なくなるので、与える印象も良くなると言われています。
ですが、返済負担率が30%以下に収まっていれば、とりあえずは通りやすいとされています。
もしも返済負担率が高い場合は、ローンを減額したり低金利のローンを選んだり頭金を増やす必要があります。
なお一般的に返済負担率計算は、3%から4%などの高金利で計算される事が多いのですが、それは、金利上昇を見越している為です。
中古物件の場合は、多くの場合金融機関で担保価格を再計算されますが、その場合は、10年経過した建物の担保評価額は、ほぼ価値がゼロと計算される事も多いです。
また、借換時の担保評価の計算も中古物件の取り扱いと同じになりますので、土地価格の下落によってはローン残高より担保評価額が少なくなる事もあります。
そういった場合は借り換えが難しくなりますが、借り換えの場合は担保評価額の200%まで対応可能な金融機関も存在します。
住宅ローン審査は複数の銀行に申し込んでおくことが大切
住宅ローンなんてみんなが組んでるんだし、何となく通過するだろう、大丈夫と思っていても、現実はそう楽観視できるものではありません。
仮に通過したとしても、希望する額には到底届かなかったり、中には思っていた金利よりも高くなってしまう等、審査自体も前よりもどんどん厳しくなっています。
また、金融機関や銀行ごとに審査の基準も変わってくるので、A銀行では住宅ローン審査が通ったけど、B銀行は通らなかったなんて、よくある話です。
こんなケースがあるからこそ、ローン審査は複数の銀行に申し込むことが重要で、同時に数社、審査にかけてもらうことで、審査通過までの時間短縮にもなります。
ローンのが通るかどうか不安があるなら、複数の銀行に審査を頼んでみてはいかがでしょうか。
